加载中 ...
首页 > 股票 > 证券要闻 > 正文

一文说清万科业绩会要点,信息量巨大:高管回应净利下滑三大原因?,再谈“活下去” ,还透露了......

2021-09-17 15:09:59 来源:本站整理

  净利,三大,信息量,一文,高管

  

  受行业毛利率下降等因素影响,万科上半年净利润同比下滑11.7%。行业变局之中,万科更加关注“稳字当头”,向不动产开发经营服务转型的信心依然坚定。

  三大原因导致净利下滑

  预计全年仍将承压

  8月29日,万科A(000002)发布半年报,公司上半年实现营收1671.1亿元,同比增长14.2%;但受报告期结算的房地产开发项目利润率下降影响,归母净利润110.5亿元,同比下降11.7%。这是自2008年以来万科第一次发生半年度净利润下滑的情况。

  受此影响,万科A今日开盘下跌,截至午间收盘,报每股19.55元,跌6.46%。

  图片

  对于净利下滑,万科总裁、首席执行官祝九胜在今日业绩会上回应称,原因主要在于三方面:第一销售规模的增长有限;第二开发业务毛利率下降较快,其中地价占比在不断升高,这会逐步体现到以后的结算收入和结算利润上;第三是转型业务带来的影响,转型效果要体现出来还需要时间。

  万科房地产开发业务的利润率同比减少5.6个百分点至18.01%,这块业务上半年营业收入为1575.3亿元,占比94.3%;来自物业服务的营业收入为85.7亿元,占比5.1%,营业利润率同比增长3.09个百分点至17.46%。

  地价上涨仍持续体现在拿地成本中。财报显示,万科上半年获取新项目95个,总规划建筑面积1505.9万平方米,权益规划建筑面积1101.4万平方米。项目总地价1126.3亿元,均价为7480元/平方米,这一均价相较于去年同期的6368元/平方米上涨超17%。新获取项目中一二线城市的投资金额占92%。

  “我们全年毛利率的压力还在,”祝九胜谈及万科及全行业接下来的毛利率走势时表示:“整个行业毛利下降是看得到的,我认为整个行业能够回到平均回报水平,但企业个体差异就看谁的精细管理做得好、服务做得好,那么回报水平就会高一点。”

  保持“绿档”经营

  “活下去”最重要

  万科上半年实现合同销售面积2191.7万平方米,同比增长5.5%;实现合同销售金额3544.3亿元,同比增长10.6%。分区域来看,上海区域仍然占比最大,销售面积和销售金额占比均超3成。从今年6月开始,万科将区域BG重新划分为7大区域。

  截至上半年,万科在建项目和规划中项目的总建筑面积约1.6亿平方米,其中权益建筑面积约6738.8万平方米。此外,旧改项目中万科权益建筑面积约339.8万平方米。

  万科副总裁刘肖在业绩会上表示,土地市场供应端呈现多元化特点,双集中、项目收并购、城市更新都是重要的供应渠道,例如万科过去三年的收并购项目在开发业务投资额中占比40%。目前一些渠道供应在收紧,但总体来讲比较稳健,万科发展路径会根据城市本身发展模式来调整。

  值得注意的是,近期传闻称万科参与接手恒大集团出售资产事宜,祝九胜对此回应称:“过往我们和恒大有项目层面的合作,最近几个月有接触和探讨,目前没有实质性的合作。对泰禾,我们也有一个小组在密切联系,符合条件的我们依然会履约。”

  万科在一季度末实现“三条红线”全部归绿档,这一状况在二季度得以保持。截至二季度末,万科持有货币现金1952.2亿元,扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍;净负债率20.2%,连续20年低于40%;剔除预收账款的资产负债率69.7%。此外,上半年万科综合融资成本为4.27%,同比下降32bps。

  截至6月底,万科的综合融资成本为4.27%,同比下降32个基点。国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级,评级展望均为“稳定”。

  万科财务负责人韩慧华在业绩会上表示,整个行业去杠杆是大趋势,今年以来融资环境在持续收紧的状态,金融机构在房企的融资上更加谨慎。万科上半年融资方式主要是“借新还旧”,下半年融资总量仍会保持克制。

  谈及长期经营目标时,祝九胜表示:“整个行业的游戏规则在发生变化,我们的发展思维也要相应作出调整。我们没有把规模和速度作为唯一的目标来看,会在规模和效益之间、短期和长期之间、风险和收益之间权衡,万科坚持‘稳字当头’,在我们的认知里‘活下去’比什么都重要。”

  多元化布局效果初显

  利润贡献相对有限

  万科近年来提出“从以房地产开发为主并重转变”的战略,并拓展多元化布局,包括物业服务、物流仓储、商业开发及运营等板块。

  上半年,物业板块万物云实现营收103.8亿元,同比增长33.3%;青年公寓品牌泊寓继续保持国内集中式公寓规模全国第一,上半年实现营业收入13.2亿元,同比增长25.6%;物流板块万纬物流管理项目营收同比增长64%至13.4亿元,可租赁建筑面积1149万平方米。商业开发与运营平台印力营收为36.29亿,同比增长19%。

  不过,新业务尚未成为利润增长的贡献力量。祝九胜坦言:“新业务方面我们有很多值得检讨的地方,对完成转型需要的时间、转型的难度和需要的人力是严重低估的,现在复盘检讨当年起步的时候是乐观了。即使将来所有经营服务业务都做得很好,对传统销售规模和利润的贡献还是有限的,能够贡献的是企业价值和中长期估值。”

  以商业开发及运营业务为例,祝九胜称,万科在商业业务方面与行业优秀玩家尚有差距。“比如印力在上海的竞争力较强,但难题在于另一些城市做得不够好,所以整体在报表上的呈现不太好。但我们认为能力上的差距小于业绩上的差距,我们有信心找到差异化的解决方式。”

  祝九胜还称,泊寓在深圳等大城市提供了相对低价的租房供应,而股东未必满意,因为这项业务现在还不赚钱,还在客观上影响开发业务的销售增长,但它的意义在于响应了国家“租购并举”的政策,这说明经营业务本身的民生属性非常强。

  万科股价近期位于低位,对于是否会考虑回购股票,公司董秘朱旭在业绩会上表示,维护市场价值有两个条件,第一是股价跌破净资产,第二是20个交易日跌幅超过30%。“万科自己也是股东,对股价下跌感同身受,但更重要的还是管理层能否为股东创造长期价值。”

“16财经网”的新闻页面文章、图片、音频、视频等稿件均为自媒体人、第三方机构发布或转载。如稿件涉及版权等问题,请与

我们联系删除或处理,客服邮箱188831223@qq.com,稿件内容仅为传递更多信息之目的,不代表本网观点,亦不代表本网站赞同

其观点或证实其内容的真实性。